住宅資金設計について

今回これから住宅ローンを利用して、マイホームを購入検討されている方や

既に住宅ローンを借りているが、借り換えや繰り上げ返済を検討している方

またそもそもマイホームなのか、賃貸がいいのかでお悩みの方はぜひご覧ください!

住宅購入時の総予算

住宅購入時には、物件価格のほかに様々な諸経費がかかります。

具体的な費用としてはまず、契約時の印紙税や、登録免許税や司法書士報酬などの登記費用、

住宅ローン借入費用が挙げられます。これらの費用は住宅の種別にかかわらず支払うことになる費用です。

住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。

これらの諸費用が総額いくらかかるのかはケースにもよりますが、新築マンションの場合で物件価格の3～5％前後、

建売住宅や中古住宅は同じく6～8％前後、注文住宅は土地・建物の総額の10～12％前後が目安とされています。

マイホームか賃貸か

度々巻き起こる論争ですね。。。当社としての結論は、ライフプランをどう設計していくのかが全てだと思います。

ネットで検索すると、マイホーム派、賃貸派など様々な意見が見られます。

どの記事も、どの目線からも、正解だと思いますが、まずは今後の人生をどう生きていきたいのかを漠然とでもいいので、

考えて、その延長線上で、検討をすべきだと思います。

マイホームの場合、準備する資金の捻出方法

ライフプランを考えたうえで、マイホーム（持ち家）がベストだと考え、購入を検討する場合に、使えるものが以下に

なります。使える資源はしっかり活用して行きましょう

住宅購入に備えた貯蓄をするほかに、親からの資金援助も有効です。住宅資金の贈与については、税制上の優遇措置があり、要件を満たすと、贈与税が軽減されます。

①相続時精算課税制度

60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子・孫への生前贈与について、

子・孫の選択により利用できる制度です。この制度には2,500万円の特別控除があり、

同一の父母または祖父母からの贈与において限度額に達するまで何回でも控除することができ、

2,500万円までの贈与には贈与税がかからないことになります

ただし、相続時精算課税制度を利用した場合、贈与税の基礎控除（110万円）の利用はできません

②直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税

直系親族（ご自身の親や祖父母）から住宅を取得するための資金の贈与を受ける場合、

一人あたり最大で1,000万円の非課税枠（現在利用できる最大）があります

この制度を使うと、贈与税の基礎控除（110万円）の利用も可能です。※諸条件あり

現金一括か住宅ローンか

預貯金と上記の直系尊属からの支援で、一括購入することができれば、長いローン生活とは無縁で、

スッキリと新生活を始められるかもしれません。ですが、住宅ローンを組むこともメリットはあります。

現金一括のメリットは、

• 支払い総額がローンを組むより少なくなること（おおよそ数百万円程度）
• 精神的にスッキリできること
• 各種審査が不要なこと

ではないでしょうか。ですが、皆様の周りに現金一括で買っている人は何人いるでしょうか？

実際には、それほど多くはいない印象です。ではなぜ現金一括ではなくローンを組むのか、

シンプルに一度にそんな大金を持っていない方が多く、また支払いが可能だとしても、支払い後の家計が厳しいのが理由に

考えられますが、税制優遇の観点からも、ローンを組むことを選択するケースが一番の理由ではないでしょうか。

税制優遇は、住宅ローンを組むと受けられる住宅ローン控除です。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得をした場合で、一定の要件を満たすときは、

その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、新築住宅は13年間、中古住宅は10年間

居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」の適用を

受けることができます。

住宅ローンの見直し

住宅ローンを受けた後は、そのままずっと放置ではなく、見直し（借り換え）を検討しましょう。

目安としては、3つありますので、簡単にご紹介させていただきます。

①借換後の住宅ローンの金利が、借換前の金利よりも年1.0％以上低いこと

②残りの返済期間が、10年以上残っていること

③住宅ローン残高が、1,000万円以上残っていること

上記３つにはそれぞれ裏付けとなる理由がありますが、現在の状況を確認しましょう。

借り換えを検討している方へ

ただし注意点もあります。

①借換時に費用が発生すること（手数料・登録免許税、借り換え先の保証料、事務取扱手数料、印紙代等）

②借換時に再度審査を受ける必要がある

③団体信用生命保険に加入できない場合は利用できない場合もある

繰り上げ返済を検討している方へ　より有効的なお金の使い方は

繰り上げ返済は利息を軽減する、気持ち的にスッキリするという意味では効果的ではありますが

例えば退職金がまとまって入ったケースなどでは、繰り上げ返済せずに、そのお金を資産運用に回したほうが

返済予定の利息分を超える利益を生み出すことも可能で、最終的には、お得になるケースもあります。

最後に